개발사업 인허가 사기, 허가 가능성을 속였다면 처벌될까

개발사업 인허가 사기는 예정 부지나 사업계획이 존재한다는 이유만으로 성립하거나, 반대로 허가가 끝내 나오지 않았다는 결과만으로 곧바로 인정되는 범죄가 아닙니다. 계약이나 투자금 지급 당시 사업자가 어떤 허가가 이미 났다고 말했는지, 단순한 가능성이나 전망을 어느 정도로 확정해 표현했는지부터 특정해야 합니다. 개발행위·건축·산지·농지·환경 관련 절차는 근거 법률과 담당 기관이 서로 다를 수 있으므로 ‘인허가 완료’라는 한 문장으로 묶으면 사실관계를 놓치기 쉽습니다. 접수증, 보완요구, 협의 회신, 처분서와 실제 자금 사용을 지급일별로 맞춰야 처음부터 속여 돈을 받으려 한 사건과 정상 추진 중 좌절된 사업을 구분할 수 있습니다.

인허가의 명칭과 진행 단계를 지급 시점별로 고정합니다

개발사업에는 개발행위허가, 건축허가, 농지전용, 산지전용, 환경·교통 관련 검토처럼 서로 다른 절차가 겹칠 수 있습니다. 먼저 계약서와 설명자료에서 말한 ‘허가’가 어느 법률에 따른 어떤 처분인지, 담당 행정청과 신청인, 대상 필지, 신청번호를 확인해야 합니다. 사전 상담, 서류 접수, 관계기관 협의, 위원회 심의와 최종 허가는 같은 단계가 아닙니다.

대법원 2019두31839 판결은 관련 법률에 따른 여러 인허가가 문제 되는 경우 각 법률의 요건을 통과해야 하고, 주된 허가에 다른 허가가 의제되는 범위도 해당 법률과 심사 내용에 따라 판단해야 한다는 취지를 밝혔습니다. 따라서 건축허가가 접수됐다는 사정만으로 개발행위나 다른 전용허가까지 확정됐다고 말할 수는 없습니다.

설명 당시 존재한 객관적 문서를 지급일과 나란히 놓아야 합니다. 행정청 명의의 처분서인지, 민간 설계업체가 만든 검토안인지, 담당 공무원의 일반 안내를 적은 메모인지 구분합니다. 문서 제목 일부만 잘라 보여주거나 다른 필지의 승인서를 제시했다면 원본 파일의 작성자·수신자·전자문서 등록번호와 함께 진위를 확인합니다.

허가 전망의 실패와 계약 당시 기망을 구별합니다

사업자가 충분한 자료를 검토한 뒤 허가 가능성을 전망했지만 법령 해석이나 심의 결과가 예상과 달라진 경우까지 모두 기망이라 할 수는 없습니다. 반면 이미 반려 처분이나 중대한 보완요구를 받았고 토지 사용권도 확보하지 못한 사실을 알면서 ‘허가는 끝났다’고 단정해 돈을 받았다면 현재 사실에 관한 적극적 허위 설명이 문제 됩니다.

미래의 사업 성공이나 허가 전망을 말한 사건에서도 계약 당시 실현 의사와 능력이 있었는지가 중요합니다. 대법원 95도424 판결처럼 필요한 자본이나 조달 수단이 없고 구조적으로 약속을 이행하기 어려운 상태를 숨긴 정황은 처음부터의 편취 의사를 뒷받침할 수 있습니다. 다만 자금 부족이나 일정 지연이 나중에 생겼다는 사정만으로 과거의 고의를 거꾸로 단정해서는 안 됩니다.

침묵이 기망이 되려면 상대방의 거래 결정을 좌우할 중요 사실이고 신의칙상 알릴 의무가 있었는지를 살펴야 합니다. 대법원 2005도8645 판결은 비정상적인 이면 약정처럼 상대방이 알았다면 거래하지 않았을 중요 사항을 고지하지 않은 경우를 문제 삼았습니다. 반려 사유, 토지 확보 실패, 자금 사용 제한도 같은 기준에서 개별 검토합니다.

말보다 실제 사업 준비의 시간선을 복원합니다

정상적인 개발 추진이 있었는지는 토지 매매·사용승낙, 설계와 용역 계약, 측량·지질조사, 금융약정, 주민 협의, 인허가 신청 비용과 보완서 제출에서 드러납니다. 계약서만 모으지 말고 실제 대금 지급과 결과물, 회의 기록을 확인합니다. 계열사끼리 작성한 형식적 계약이나 지급 직후 되돌아온 자금은 실질을 따로 살펴야 합니다.

기망 혐의가 제기되면 내부 사업성 검토표, 법무·설계 자문, 금융기관 심사자료, 행정청과 주고받은 공문을 원본 형태로 보존합니다. 어떤 장애를 언제 알았는지와 투자자에게 언제 설명했는지를 맞추면 단순한 낙관적 판단과 알고도 숨긴 사실을 구분할 수 있습니다. 사업계획서 버전별 변경 내역과 메신저 원본도 시점 판단에 유용합니다.

대법원 2011도8829 판결은 피해자의 지식과 경험, 사업 관여 정도를 포함한 전체 사정을 토대로 기망과 착오의 인과관계를 판단했습니다. 상대방이 현장 조사나 행정 협의에 직접 참여해 장애를 알고 있었는지, 사업자가 독점적으로 정보를 쥐고 확정적 표현을 반복했는지에 따라 같은 문구도 평가가 달라질 수 있습니다.

착오와 지급의 연결 및 법정형을 따로 계산합니다

사기죄는 허위 설명이 있었다는 사실만으로 완성되지 않습니다. 누가 어떤 인허가 상태를 사실로 믿었고, 그 믿음 때문에 계약금·투자금·대출금 또는 담보를 제공했는지 순차적으로 입증해야 합니다. 투자심의서, 결재 메일, 회의 녹음, 송금 요청과 실제 이체를 연결하고, 다른 이유로 지급했다는 반론도 함께 검토해야 합니다.

현행 형법 제347조의 사기죄 법정형은 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금입니다. 이 법정형은 2025년 12월 23일 개정됐으므로 그보다 앞선 행위에는 행위 당시 법률과 형법상 신구법 원칙을 확인해야 합니다. 허가 신청이 거절됐다는 결과나 계약 해제만으로 형사책임이 정해지지는 않으며, 범행 시점은 각 금원 지급과 기망의 관계에 맞춰 특정합니다.

취득한 이익이 5억원 이상이면 특정경제범죄법 제3조의 가중처벌 구간이 문제 될 수 있습니다. 여러 투자자의 지급액을 언제 하나의 범행으로 묶을지, 실제 취득한 재물이나 이익이 무엇인지 공소사실별로 계산해야 합니다. 사업 손실, 약정 수익과 민사상 손해를 편취액에 그대로 더하면 안 되며, 반환과 합의는 성립 여부와 별도로 피해회복·양형 자료가 됩니다.

개발사업 인허가 사기는 허가 실패가 아니라 돈을 받을 당시의 인허가 상태, 알고 있던 장애, 구체적 설명과 지급의 연결로 판단합니다. 공식 공문을 지급일별로 배열하고 토지 권원·전문용역·자금 사용을 함께 확인해야 합니다. 전망이 빗나간 사업과 현재 사실을 숨긴 편취 행위를 구별해야 형사책임을 정확히 검토할 수 있습니다. 여러 차례 지급됐다면 설명과 착오도 회차별로 나누어야 합니다.